Mirki, potrzebuję rady. Wykonawca mojego domu wziął 200 tys. zł z góry w transzach, a po pół roku nie mam skończonego fundamentu ani murów.TL;DR Umowa ryczałtowa bez kar umownych, zapłaciłem z góry 200 tys. zł gotówką za pokwitowaniami, prawie połowę wartości umowy. Fundament bez hydroizolacji i ocieplenia, mury niedokończone, wiązary niezamówione, choć wykonawca zapewniał mnie, że zamówione i opłacone. Od połowy sierpnia budowa stoi, a od 3 tygodni wykonawca jest ciągle „za 2 tygodnie”. Mój błąd? Płaciłem przed odbiorem. Nie róbcie tego.Oś czasu• 29.12.2025 umowa ryczałtowa, robota i materiał po stronie wykonawcy, zero kar umownych, termin 9 miesięcy• 20.03.2026 start budowy• kwiecień i maj proszę o rezerwację wiązarów. „Nie trzeba, poczekamy na mury, weźmiemy miarꔕ maj do lipca robota idzie minimalnie. 22.07 piszę „wróciliście do nas na budowę?”• przełom lipca i sierpnia twierdzi, że zaizolował słupy masą od dołu. Kamera inspekcyjna pokazuje goły beton, on tłumaczy, że to pył po wierceniu szalunków• 7.08 pierwsze zapytanie do wytwórni wiązarów, od razu z przedłużeniem o 50 cm, którego ze mną nie ustalał• 8.08 „Do 25 września będzie budynek zamknięty (zadaszony)”• połowa sierpnia budowa staje i stoi do dziś• 27.08 podbitka PCV za 12 400 zł. Prosi o transzę, bo musi wpłacić 20 tys. zł zaliczki na wiązary• 28.08 oddaję 50 tys. zł za mury• 4.09 wycena drugiego wariantu okapu po 8 dniach, trzeciej nie ma do dziś• 14.09 moja decyzja, wiązary przedłużone tylko o 5 cm. Przekazana telefonicznie i mailem• 16.09 wytwórnia mówi, że nie ma zamówienia ani zaliczki, ostatni kontakt pisemny 18.08. Wykonawca na dwa pytania dwa razy „tak, zamówiłem i zapłaciłem”. Mówię, że sprawdziłem. Bluzgi, że kontroluję go jak dziecko i że ta współpraca nie ma sensu• 16.09 do 21.09 cisza• 21.09 dzwoni żona. „Nie uciekam, dokończę, będę za 2 tygodnie”• 23.09 dzwonię ja. To samo, za 2 tygodnie• 29.09 „w środę będę wiedział coś o wiązarach”. Potem cisza• koniec września przyjechał tylko po swoje szalunki i podpory• 2.10 oddzwania po tygodniu moich telefonów. „Mam kary umowne na dwóch innych budowach, będę za 2–3 tygodnie”Dłuższa wersja dla chętnych.Nie poszczęściło mi się z wykonawcą mojego domu ( ͡° ʖ̯ ͡°) Jestem oczywiście sam sobie winien, bo popełniłem podstawowy błąd. Płaciłem z góry, przed odbiorem, gotówką za pokwitowaniami.Umowę podpisaliśmy pod koniec 2025 roku. Jest ryczałtowa, robota i materiał po stronie wykonawcy, w tym wiązary dachowe. Kar umownych nie ma. Budowa ruszyła 20 marca 2026. Do dziś zapłaciłem 200 tys. zł, czyli prawie połowę wartości umowy, za zaliczkę, fundament i mury.Podpisywaliśmy umowę u niego w biurze. Jego żona trzymała wtedy na rękach nasze dziecko, rozmawialiśmy jak znajomi. Może dlatego tak łatwo mu zaufałem i płaciłem z góry.Już w kwietniu i maju prosiłem, żeby zarezerwował wiązary, bo wiedziałem, że się na nie czeka. Mówił, że nie trzeba, bo najpierw muszą stanąć mury, żeby wziąć z nich miarę.Od maja robota szła minimalnie, ekipa raz była, raz nie. Do końca sierpnia ekipa stała łącznie około 2 miesięcy. Napisałem mu to w mailu, a on wcześniej sam obiecywał, że przestoje nam zrekompensuje. Do dziś nie wiem jak. Zgodziłem się też odłożyć na później ocieplenie fundamentu XPS, „bo się pokruszy”, a razem z nim hydroizolację zewnętrzną, folię kubełkową i zasypanie od zewnątrz. Tu część winy jest moja, bo ekipa od okien mówiła, że będzie kłaść EPDM na fundament i potem trzeba by wycinać XPS. Wykonawca zapewniał, że zrobimy to, jak będzie dach.Na przełomie lipca i sierpnia pierwszy raz złapałem go na mijaniu się z prawdą. Twierdził, że zaizolował słupy masą KMB od dołu, a kamera inspekcyjna pokazała goły beton. Tłumaczył, że to pył po wierceniu szalunków. Miał zrobić zdjęcia albo zadzwonić przed zamknięciem szalunków, czego nie zrobił. Mam też wątpliwości co do hydroizolacji fundamentu od wewnątrz, którą zrobił za dopłatą. Miała być z masy KMB nakładanej pacą, a wygląda, jakby przejechali tylko pędzlem masą wymieszaną z dysperbitem. Nie jestem ekspertem, ale mam zdjęcia.7 sierpnia, prawie 5 miesięcy po starcie, wysłał pierwsze zapytanie do wytwórni wiązarów. Od razu z przedłużeniem dachu o 50 cm, którego ze mną nie uzgodnił. Wytwórnia odpisała z wyceną 18 sierpnia, ale ja tę wycenę zobaczyłem dopiero 14 września.W projekcie wiązary kończyły się równo z murem. Wykonawca zauważył, że woda może zalewać elewację, i doradzał przedłużenie dachu z podbitką. 27 sierpnia przysłał wyceny. Podbitka z PCV 12 400 zł, a na pytanie, czy to z robocizną, odpowiedział, że to sam materiał. Znajomy znajomych, dekarz, powiedział, że taki materiał to maks 3000 zł. Nie pierwszy raz podejrzewałem, że zawyża ceny, ale wcześniej nie miałem jak tego sprawdzić. Mam wrażenie, że liczył, że zgodzę się na jego wariant i dopłacę, bo w ryczałcie dach i tak jest po jego stronie.Tego samego dnia poprosił o kolejną transzę, bo musi wpłacić 20 tys. zł zaliczki na wiązary. Kiedy napisałem, że pieniądze będą w piątek, odpisał „Super to zapłacę za tą więźbę” ( ͡° ͜ʖ ͡°) 28 sierpnia wziął ode mnie 50 tys. zł za mury, które do dziś nie są skończone.Poprosiłem go o wycenę jeszcze dwóch wariantów. Pierwsza przyszła po 8 dniach, drugiej nie dostałem wcale. Po konsultacji z dekarzem uznałem, że wystarczy przedłużyć wiązary o 5 cm, a nie o 50 cm. 14 września zadzwoniłem do wykonawcy i napisałem mu mailem, żeby jeszcze tego dnia je zamówił. Przed zamówieniem chciałem tylko zobaczyć projekt wiązarów i wiedzieć, czy firma ma certyfikaty, bo przy moich własnych wycenach dwie firmy popełniły błąd w projekcie. Nazwę wytwórni podał dopiero 15 września i to z wielkim bólem.16 września zadzwoniłem do wytwórni. Okazało się, że od 18 sierpnia nie mieli z nim kontaktu, nie ma zamówienia ani zaliczki. Czyli 20 tys. zł z mojej transzy nigdy do nich nie trafiło, a mnie zależało, żeby zdążyć z dachem przed zimą.Tego samego dnia zadzwoniłem do wykonawcy i zapytałem, czy zamówił wiązary w tej firmie i czy wpłacił im zaliczkę. Na oba pytania odpowiedział, że tak. Powiedziałem, że dzwoniłem do wytwórni i tego nie potwierdzają. Wtedy się wkurzył, zaczął bluzgać, że kontroluję go jak dziecko, że jak mówi, że zamówił, to zamówił, i że ta współpraca nie ma sensu. Odpowiedziałem, że go nie kontroluję, tylko pilnuję swojej budowy i pieniędzy, a skoro nie jest słowny, muszę pilnować bardziej. Dodałem, że jeśli chce, niech dokończy to, za co wziął pieniądze, i możemy się rozejść.Zarzucił mi jeszcze, że za długo wybierałem wariant dachu. Faktycznie, od jego wyceny do mojej decyzji minęły niecałe 3 tygodnie i to jedyny przestój z mojej strony. Tylko że wytwórnia powiedziała mi, że nawet przy zamówieniu w sierpniu wiązary byłyby dopiero wiosną 2027. A mury i fundament mógł w tym czasie spokojnie kończyć.Po tej rozmowie się obraził. Przez 5 dni nie odpisywał i nie odbierał. 21 września zadzwoniła do niego żona, bo jej numeru nie znał. Usłyszała, że on nie ucieka, nie zostawia budowy, ma tylko masę problemów i będzie za 2 tygodnie. Dwa dni później zadzwoniłem ja i usłyszałem to samo, za 2 tygodnie. Przez ten czas przyjechał tylko po swoje szalunki stropodachu i metalowe podpory. 29 września napisał, że w środę będzie wiedział coś o wiązarach, i znowu zamilkł. 2 października, po tygodniu moich telefonów, oddzwonił, że nie przyjdzie, bo ma kary umowne na dwóch innych budowach, i że będzie za 2–3 tygodnie. Wcześniej tłumaczył się różnie, a to coś się zepsuło, a to ktoś spadł z rusztowania. A we wrześniu jeszcze zapewniał, że do grudnia skończy stan deweloperski ( ͡° ͜ʖ ͡°)Na dziś fundament jest bez hydroizolacji zewnętrznej, bez ocieplenia, bez folii i niezasypany. Brakuje ostatnich warstw muru, części ścian szczytowych i ostatniego wieńca. Znajomi mieli fundament i mury w maksymalnie 2 miesiące i tyle samo deklarowały inne ekipy, z którymi rozmawiałem.Umowa nie ma kar umownych. Jest w niej 14 dni na usunięcie wad, ale tylko w ramach gwarancji, czyli po odbiorze końcowym, więc teraz nic mi to nie daje. Termin zakończenia robót mija 20 grudnia. Kierownik budowy był z mojej strony, ale od początku tylko obserwował i nie chciał się mieszać między wódkę a zakąskę.Czekamy na konsultację z radcą prawnym. Wygląda mi to na taki sposób działania. Tania wycena całości, żeby dostać zlecenie, na start prosta i szybka robota, kasa z góry, a jak przychodzi droższa i trudniejsza robota, jak dach, to nagle same problemy. I gra na czas, aż sami zrezygnujemy albo minie termin z umowy.Jest jeszcze jedna rzecz, która mnie niepokoi. Na budowie pojawiał się też jego syn, który ma własną działalność o prawie takiej samej nazwie, tylko bez nazwiska w nazwie firmy. Obie działalności mają osobne NIP-y, ale są zarejestrowane pod tym samym adresem.Boję się, że sąd potrwa latami, a na końcu okaże się, że firma nie istnieje, majątek jest na kogoś innego i nie będzie z czego ściągnąć. Szacuję, że będziemy w plecy 30–50 tys. zł.Może ktoś był w podobnej sytuacji i doradzi.1. Może on faktycznie ma problemy i jeszcze wróci? Czekać do 20 grudnia czy szukać nowej ekipy już teraz?2. Czy ktoś odzyskał pieniądze albo wymusił dokończenie przy umowie ryczałtowej bez kar umownych?3. Wykonanie zastępcze na koszt wykonawcy, ktoś przerabiał to w praktyce?4. Jak zabezpieczyć niedokończone mury i fundament na zimę?Pamiętajcie, nigdy, przenigdy nie płaćcie z góry. My naiwnie myśleliśmy, że u nas będzie inaczej, i popełniliśmy ten szkolny błąd.Firmy na razie nie podaję. Kto chce śledzić dalszy ciąg, niech obserwuje tag #budowlanaprzestroga, tam będę wrzucał aktualizacje.#afera #wykopefekt #prawo #budujzwykopem #remontujzwykopem #budownictwo #budowlanaprzestroga